대치 은마 아파트 재건축 추가 분담금, 분양가 확정

서울 강남구 대치동에 위치한 대단지 아파트이자, 강남 재건축의 중심인 은마아파트는 1979년 입주하여, 올해 44년 된 복도식 노후 아파트입니다. 노후아파트이긴 하지만, 강남의 중심인 제8 학군의 중심인 대치동에 위치해있다 보니 최고의 교육열을 자랑하고 있으며, 은마 아파트가 재건축된다면 이 단지가 얼마나 커질지, 대치 은마 아파트 재건축 추가 분담금이 얼마나 발생할지도 매우 귀추가 주목되고 있습니다.

▣ 대치 은마 아파트 소개

은마아파트 전경

• 입주 : 1979년 8월
• 동수 : 28개 동
• 층수 : 14층
• 세대수 : 4,424세대
• 면적 : 101㎡, 115㎡(31평, 34평)
• 주차대수 : 5,000대(세대당 1.13대)

서울 강남의 재개발로 1979년에 지어진 대단지 아파트이며, 지하철 3호선 대치역과 학여울역을 사이에 둔 역세권 아파트입니다. 또한, 사방에 삼성로, 영동대로, 남부순환로, 도곡로 등을 끼고 있으며, 최상의 학군을 가진 위치에 있다 보니 많은 부동산 투기세력들이 구매한 아파트이며, 보통 은마아파트의 집주인들은 6~8억대의 전세를 놓고, 다른 곳에 살고 있는 현실입니다.

1979년 입주시점의 은마아파트

또한, 2000 대들어 재건축 가능성으로 인해, 아파트 보수를 차일피일 미루다가 시설 및 설비 노후화로 인해, 배관 터짐, 엘리베이터 고장, 도로 파손, 콘크리트 파편 낙하, 지하 쓰레기 등 엄청난 장기수선 충당금 사용에 대한 논란도 제기되고 있습니다.

▣ 대치동 학군

대치동은 대한민국에서 가장 우수한 학군으로 속하고 있으며, 강남 개발 계획으로 인해, 많은 명문 고등학교들이 강북에서 강남으로 이전을 하였습니다.

• 경기고등학교
• 휘문고등학교
• 중동고등학교
• 숙명여자고등학교
• 경기여자고등학교

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당시 서울대생의 30%가 경기고 출신일 정도로 명문대 학격이 성행하자, 더 좋은 학군에서 공부하려고 8 학군에 찾아온 학생들이 모이며, 강남구에만 5만 명이 넘는 학생들이 몰려들게 되었으며, 자연스럽게 학원가가 발달하게 되었으며, 이런 학원특수로 인해 엄청난 수요를 가져오며, 부동산 가격이 급등하고, 아파트들이 줄줄이 입주하게 되었습니다.

▣ 은마 아파트 재건축 조감도

◈ 은마아파트 재건축 추진 경과

• 기본계획수립 : 완료
• 안전진단 : 완료
• 정비구역지정 : 완료
• 조합설립추진위원회승인 : 완료
• 조합설립인가 : 추진 중
• 사업시행인가 : 無
• 관리처분인가 : 無
• 철거신고 : 無
• 착공신고 : 無
• 일반분양승인 : 無

아직 조합설립인가도 완료되지 않은 관계로, 아직도 갈길이 멀리 있습니다. 2023년 관리처분인가 예정인 잠실주공 5단지에 비해서는 아주 많이 느린 상황입니다.

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▣ 대치 은마 아파트 재건축 추가 분담금

현재 재건축 조합설립 중인 상태로, 아직 재건축 사업절차는 이제 시작단계이며, 소유주 75% 동의를 받아 조합을 설립 후, 건축 심의 통과와 사업시행 인가등 사실 아직 갈길이 멉니다.

• 28개 동, 14층, 4,424 가구
• 35개 동, 35층, 5,778 가구로 변신예정

일반 분양 가격은 3.3㎡당 7700만 원으로, 올림픽파크포레온(둔촌주공)의 3.3㎡ 분양가인 3,829만 원의 약 2배가 넘게 책정이 되어 있어 전용 84㎡의 분양가가 26억 원이 될 가능성이 높습니다. 따라서, 84㎡를 분양받기 위해서 대치 은마 아파트 재건축 추가 분담금은 1억 1847만 원~4억 1988만 원까지 다양합니다. 은마아파트 재건축 추진위원회는 2025년 7월 이주를 시작한다는 목표를 가지고 속도를 내고 있습니다.

▣ 대치 은마 아파트 분양가

은마아파트 전용 84㎡가 약 26억 원임을 두고, 생각보다 상당히 저렴하다는 의견이 나오고 있습니다. 인근 래미안 대치팰리스가 같은 평형에 32억에 거래되고 있는 만큼, 일반 분양가가 상당히 매력 있다고 하며, 이와 같이 평가되는 이유는 교육 수요가 몰리는 대치동 학원가 입지에다가 강남 중심에 위치하다 보니, 투자를 위해서 들어온다면 최소한 손해는 보지 않을 것이라는 의견이 상당히 나오고 있습니다. 따라서, 실제 분양가는 현재보다 더 높아질 가능성이 제기되고 있습니다.

3월 10일 검증위원회를 거쳐 평당 7,100만 원으로 잠정 확정되었다고 발표했습니다. 이는 역대 최고 금액의 분양가이며, 정비업계에서는 추정분담금 검증위원회를 열고, 당초 서울시와 합의한 분양가인 7,700만원보다 저렴한 평당 7,100만원으로 심의를 최종 가결했습니다. 

• 59㎡ 최종 분양가 : 17억 원
• 84㎡ 최종 분양가 : 24억 원

따라서 현 소유주가 납부해야 하는 추가 분담금도 내려갈 예정입니다. 이날 위원회에서 감정평가액은 원안을 유지하여 기존 소유주가 아파트를 분양받을 때의 추가분담금은 아래와 같이 평가했습니다.

• 84㎡ 추가 분담금 : 3억 1600만 원
• 91㎡ 추가 분담금 : 4억 8200만 원
• 99㎡ 추가 분담금 : 7억 600만 원